Kooperatywy mieszkaniowe, czyli móc i chcieć

Mieszkalnictwo Opublikowano: 26.10.2020
Square pg 014 col Piotr Górka
W Polsce powstaje ustawa o kooperatywach mieszkaniowych. Wkrótce poznamy już czwartą wersję jej projektu. W ciągu ostatniej rundy konsultacji wpłynęła rekordowa liczba uwag, propozycji i wniosków, często o bardzo odmiennym charakterze.

Przyjrzyjmy się, czym są kooperatywy i dlaczego budzą coraz większe zainteresowanie.

Kooperatywy mieszkaniowe w Polsce to nisza. Kilku pionierów można wymienić jednym tchem: kooperatywy na osiedlu Nowe Żerniki we Wrocławiu, kooperatywy w Konstancinie, wspierane przez Habitat For Humanity Poland, czy działalność Kooperatywy Mieszkaniowej Pomorze w Trójmieście. Obecnie polskie kooperatywy to niewielkie inwestycje. Na zachodzie to często duże budynki wielorodzinne lub zespoły budynków o wielomilionowym budżecie, które mają zauważalny udział w strukturze inwestycji mieszkaniowych.

Lepiej i taniej?

Kooperatywa mieszkaniowa powstaje wtedy, gdy grupa osób postanawia wspólnie wybudować lub wyremontować na swoje potrzeby kilka, kilkanaście, kilkadziesiąt mieszkań. Obiegowo kooperatywa to zatem nie tyle rodzaj budynku mieszkalnego, co bardziej oddolna inicjatywa mieszkaniowa. Z perspektywy mieszkańca są dwa główne powody, aby wejść do kooperatywy. Po pierwsze - co do zasady - tak ma być taniej, gdyż w procesie inwestycyjnym nie ma dewelopera. Po drugie - tak ma być lepiej, ponieważ kooperatywa to pomysł na dobre sąsiedztwo, a także z reguły dobry, szyty na miarę projekt architektoniczny. Członkowie kooperatyw poznają się zanim razem zamieszkają i często wyznają podobny system wartości czy styl życia. Kooperatywy będą zatem szczególnie atrakcyjne na przykład dla rodzin, w których cena za kolejne pokoje, a także dobre warunki dla rozwoju dzieci, są szczególnie istotne.

Dla kogo?

Ocenia się, że ok 30% Polek i Polaków posiada zdolność pozyskania kredytu hipotecznego. Można przyjąć, że grupą docelową idei kooperatyw są osoby lokujące się w pobliżu granicy tego 30-tego procenta, te które zdolności kredytowej nie osiągają, lub te, dla których zakup mieszkania na rynku to kompromis trudny do zaakceptowania. Klasyczna kooperatywa własnościowa wymaga kapitału, nie jest zatem adresowana do osób o najniższych dochodach. Z kolei najbogatsi w swojej opinii nie muszą iść na żadne kompromisy. Na świecie - jak dotąd - nie powstała kooperatywa mieszkaniowa milionerów.

Wspierać, ale jak?

Skoro mówimy o segmencie mieszkalnictwa, który nie jest kierowany do najuboższych, jak mamy uzasadnić rolę państwa czy samorządu przy wspieraniu kooperatyw? Te wątpliwości są główną osią zgłaszanych uwag do projektu ustawy. O ile wszystkie organizacje opiniujące zgadzają się co do tego, że ustawa jest potrzebna i pojęcie kooperatyw warto usystematyzować, to opinie co do tego, jak kooperatywy umiejscowić w systemie mieszkalnictwa, są już bardzo rozbieżne. Czy rolą państwa jest aktywne wspieranie kooperatyw, czyli ingerencja w rynek, czy też należy się ograniczyć do tworzenia uwarunkowań do ich rozwoju?

Projekt ustawy pozwala na organizację przetargu ograniczonego na sprzedaż nieruchomości z przeznaczeniem na kooperatywę mieszkaniową (było to możliwe już wcześniej). Gminy mają dostać również możliwość rozłożenia płatności na raty. Dlaczego jednak rada gminy miałaby chcieć taką uchwałę podjąć, w domyśle godząc się na mniejsze przychody, do tego odłożone w czasie? Dzięki ustawie gminy dostaną nowe możliwości wspierania kooperatyw, ale nie jest jasne, czy będą chciały z tych możliwości korzystać. O ile chcieć to móc, to nie koniecznie móc znaczy chcieć.

Móc i chcieć

Co zatem poza ustawą musi się wydarzyć, by w Polsce powstawało więcej kooperatyw? Wiadomo, że najłatwiej robi się interesy typu win-win. Żaden samorząd nie będzie wspierał kooperatyw tylko dlatego, że jest taka moda. W takim razie co dzięki kooperatywom mogą wygrać nasze miasta?

Dzisiejszy świat jest zbyt skomplikowany i za szybko się zmienia, by nadal stosować proste wzorce i schematy. Różnorodność i możliwość wyboru, również w sferze mieszkaniowej, najlepiej oddają specyfikę naszych czasów. Kooperatywy, przez swoją innowacyjność, mogą przyczynić się do ożywienia bardzo spolaryzowanego systemu mieszkaniowego. Dobre sąsiedztwo, silne więzi społeczne i ład przestrzenny to wartości uniwersalne. Kooperatywy to w końcu pomysł na silniejsze związanie mieszkańców z miastem, a także konkretny strumień lokalnej energii, inicjatywy i kapitału, którym miasta mogą wspomagać swój rozwój. Wygląda na to, że tej grze nie będzie przegranych. Warto kibicować kooperatywom.

Pozostałe felietony

Mam obywatelską propozycję: Nie lećmy na Księżyc! Pójdźmy ścieżką w stronę samowystarczalności energetycznej i neutralności klimatycznej – im szybciej, tym lepiej!

Czy coraz większy nacisk kładziony na aktywność obywatelską, partycypację społeczną i „współzarządzanie” manifestuje się w przestrzeni polskich miast oraz czy widać to w architekturze zamawianej przez samorządy dla lokalnych społeczności?

W Miejskich Obszarach Funkcjonalnych wszystkie lasy, wobec których władze miast wnioskują o zamienienie ich w parki leśne, powinny automatycznie uzyskiwać taki status.

Zbliża się okres, w którym będziemy zmuszeni do korzystania z prywatnych środków finansowania inwestycji czy inicjatyw samorządowych. Konieczne zatem staje się zrozumienie, dlaczego samorządy muszą nauczyć się dbać o rodzimy kapitał lokalny.

Autorka zachęcając samorządy do autorefleksji z pomocą narzędzia przygotowanego przez OECD, zwraca uwagę, iż istotą udanej samooceny jest świadomość, że sama w sobie jest ona tylko narzędziem, a kluczem do sukcesu będzie jej umiejętne wykorzystanie.

Bez radykalnej poprawy jakości życia w lokalnych środowiskach nie uda się zatrzymać trendu depopulacyjnego w małych ojczyznach. Tym, czym małe miasta mogą naprawdę zdystansować metropolie, są mieszkania - dobrze rozwinięte budownictwo samorządowe na wynajem kierowane do szerokiej grupy ludzi.

Partnerzy