Większość gmin w Polsce doświadcza depopulacji. Nakładają się na siebie procesy zmiany modelu rodziny oraz ruchy migracyjne. Główny Urząd Statystyczny szacuje, że populacja niektórych gmin w Polsce skurczy się nawet o 30% w okresie 2017 – 2030! Władze, a może przede wszystkim szeroko pojęte elity miast i gmin, muszą zrozumieć, że bez radykalnej poprawy jakości życia w ich lokalnych środowiskach nie zatrzymają trendu depopulacyjnego w swoich małych ojczyznach. W tej sytuacji konieczny jest lokalny konsensus odnośnie zdecydowanych działań ratujących zdolność do świadczenia funkcji miejskich.
Czy małe i średnie miasta w Polsce mają szansę w konkurencji z największymi metropoliami?
Małe i średnie miasta mają potencjał rozwoju pod warunkiem, że skutecznie przyciągną wykształconych ludzi, na których oprą nowoczesną gospodarkę. Mogą to być także ludzie, którzy kiedyś wyjechali z miasta do metropolii w poszukiwaniu lepszych perspektyw. Nie zaskakuje nas już budowa zakładu wysokich technologii w małym mieście. Przyszłość to oparcie rozwoju miasta i gminy o wiedzę, kwalifikacje, potencjał kulturalny i edukację. Oparcie lokalnej gospodarki na taniej sile roboczej jest drogą donikąd.
Małe miasta nie mogą ścigać się z aglomeracjami, konkurując z nimi w takich kategoriach, jak liczba międzynarodowych korporacji, ośrodków akademickich, kin, teatrów czy klubów. Taki wyścig jest z góry skazany na porażkę. Szansą dla mniejszych miast jest poszukanie swojej unikalnej drogi i zaoferowanie tego, czego w aglomeracjach nie znajdziemy: większego spokoju i innego rytmu życia, czystego powietrza, dostępu do przyrody, większego wpływu jednostki na sprawy lokalne, identyfikacji z małą ojczyzną. Idea „smart city” to dziś nie tylko miasto oparte na nowoczesnych technologiach (choć są one bardzo ważne), ale miasto, w którym dobrze się żyje. Miasto bezpieczne, z wysokiej jakości edukacją publiczną i dobrze zorganizowanym transportem lokalnym.
Przykład pandemii pokazał, że ucieczka do wielkich miast nie jest procesem nieuchronnym, a nowoczesne technologie pozwalają wykonywać pracę z dala od siedziby firmy. Zmiany kulturowe w Europie wzmacniają tę tendencję, czyniąc życie w małych i przyjaznych człowiekowi miastach pożądaną odmianą wobec „wyścigu szczurów” w metropolii. Życie w małym mieście przestaje więc stać w sprzeczności z ambicjami zawodowymi. A lokalność i życie w stylu slow są coraz modniejsze.
Tym, czym małe miasta mogą naprawdę zdystansować metropolie, są mieszkania. A konkretnie – dobrze rozwinięte budownictwo samorządowe na wynajem kierowane do szerokiej grupy ludzi.
Problem mieszkaniowy: od lat nierozwiązany
Kolejne specjalistyczne konferencje udowadniają, że w Polsce deficyt mieszkań wynosi od 0,5 do 2 milionów lokali. Jednak to nie pokazuje jeszcze pełnej skali problemu. W porównaniu do parametrów innych krajów UE statystyczna jakość istniejących mieszkań (rozumiana jako ich wielkość i stan techniczny) jest niska.
Sytuacja mieszkaniowa jest jednym z głównych czynników wpływających na jakość życia. Niski standard mieszkań i brak perspektyw na poprawę warunków mieszkaniowych stanowi, oprócz sytuacji na rynku pracy, podstawowy argument za wyjazdem do większego miasta. Brak stabilizacji mieszkaniowej i konieczność życia pod presją kredytu wpływają też na ogólny poziom stresu Polaków i na demografię – wiele osób deklaruje, że nie decyduje się na dziecko lub kolejne dzieci właśnie ze względu na warunki mieszkaniowe.
Ograniczone zasoby lokalowe pozostające w rękach samorządów sprawiają, że większość z nas skazana jest na wybór między życiem w rodzinach wielopokoleniowych, najmem komercyjnym, zwykle od osób prywatnych czy wieloletnim kredytem hipotecznym, który stanowi wysokie obciążenie budżetu domowego i ogranicza naszą mobilność.
Szacuje się, że około 40-50% osób w Polsce nie ma zdolności kredytowej i tym samym jest odciętych od rynku kredytów. To grupa ludzi pracujących, którzy są zbyt bogaci, by móc liczyć na mieszkanie komunalne, ale jednocześnie zbyt biedni, by dostać kredyt.
Dlaczego samorządy nie budują mieszkań?
Dlaczego tak niewiele gmin decyduje się na to, żeby inwestować w budownictwo mieszkaniowe? Według GUS w latach 2017-2018 gminy sprzedały 35 tys. mieszkań komunalnych, a wybudowały zaledwie 3,5 tys.
Samorządowe budownictwo mieszkaniowe najczęściej jest postrzegane przez pryzmat jego funkcji socjalnej – i to zarówno przez włodarzy, jak i społeczeństwo. Przyjęło się, że mieszkania „komunalne” są przeznaczone dla osób biednych, niezaradnych życiowo. Nastawienie takie odzwierciedla język którego używamy: potocznie mówi się, że mieszkanie komunalne trzeba sobie „załatwić”, „wystać w kolejce”, że gmina „daje mieszkania”. Bardzo rzadko pojawia się natomiast słowo „najem”.
Budownictwo mieszkaniowe nie jest uznawane jako element kreowania atrakcyjnych warunków do życia dla całej wspólnoty. Nadal wiele gmin postrzega mieszkanie komunalne jako „załatwienie” problemu na linii gmina – konkretne gospodarstwo domowe. Biorąc pod uwagę wymagane nakłady na powstanie i utrzymanie mieszkania komunalnego, „uzysk” wdzięcznego wyborcy jest okupiony zbyt wysokim kosztem finansowym.
Rozwojowi gminnego budownictwa mieszkaniowego nie sprzyja też panujące powszechnie przekonanie, że rynek mieszkaniowy powinien być oparty na własności. Większości Polaków wpojono, że mieszkanie powinno być indywidualną sprawą człowieka, że przecież „każdy” może wziąć kredyt i kupić sobie mieszkanie.
Brak wsparcia państwowego
Można przypuszczać, że więcej gmin decydowałoby się na inwestycje mieszkaniowe, gdyby funkcjonowała spójna, koordynowana przez państwo strategia wsparcia czy też promocji tego typu przedsięwzięć. Niestety, kolejne rządy, podejmując kwestię mieszkań, proponują raczej nieskoordynowane rozwiązania punktowe. Są one skoncentrowane na szybkim efekcie PR, a do tego zasady gry zmieniają się niemal co roku: Mieszkanie Plus, Krajowy Zasób Nieruchomości, Mieszkania za Grunt, Mieszkanie na Swoim, Partnerstwo Publiczno-Prywatne, Najem z dojściem do własności, Fundusz Dopłat… Festiwal programów, modeli, rozwiązań, ale wciąż brak myśli przewodniej, koordynacji i przede wszystkim stabilizacji warunków działania.
Przeciętna inwestycja mieszkaniowa na wynajem spłaca się w 20–30 lat. Przy wciąż zmieniających się regułach gry bardzo trudno jest podjąć gminie decyzję o tym, jak powinny wyglądać inwestycje mieszkaniowe i wskazać, jaki model będzie dla niej optymalny.
Z uwagi na chaos panujący w rządowych programach wsparcia coraz więcej samorządów decyduje się na finansowanie budownictwa mieszkaniowego z kredytów komercyjnych. W czasach niskich stóp procentowych jest to rozwiązanie tanie, a jednocześnie pozwala uniknąć gorsetu często bezsensownych ograniczeń formalnych wbudowanych w modele finansowania preferencyjnego.
Iść w ślady Niemiec?
W polskich warunkach tylko 30% gospodarstw domowych ma zdolność kredytową. W większości małych i średnich miast nie obserwuje się także większej aktywności deweloperów. Z tego powodu to właśnie samorządowe mieszkania na wynajem będą kluczowym elementem składającym się na dobre warunki życia w mieście.
Nie ma powodu, aby młodzi ludzie w Polsce mieli inne poglądy i oczekiwania niż młodzi Niemcy. U naszych sąsiadów rośnie presja na zwiększenie roli budownictwa komunalnego, które zapewnia bezpieczne i wygodne życie bez stresów wynikających z 30-letniego kredytu hipotecznego. Co ważne, mieszkania te z założenia nie są przeznaczone do sprzedaży. W państwach zachodnich żaden z polityków nie zaryzykowałby obiecania w kampanii wyborczej państwowych „tanich mieszkań z dojściem do własności”. Dlaczego? Bo wartością jest jak największy zasób tych lokali, a nie ich przekazywanie w ręce osób indywidualnych.
Podstawę systemu stanowią mieszkania z umiarkowanym czynszem (zgodnie z danymi Institut der deutchen Wirtschaft czynsz komunalny jest średnio o 15 proc. niższy od czynszu w najmie prywatnym) i umową gwarantującą stabilność najmu. Taki model jest z wielu względów korzystny społecznie: zwiększa mobilność, ułatwia młodym ludziom usamodzielnianie się, pozwala elastycznie dopasowywać mieszkanie do zmieniających się potrzeb. Wpływa też na… innowacyjność gospodarki. Jak to możliwe? Ludzie, którzy nie są obciążeni wieloletnimi kredytami hipotecznymi, mają więcej odwagi, żeby zainwestować w innowacyjne, a przez to bardziej ryzykowne, przedsięwzięcia.
Mieszkaniowa (r)ewolucja: od czego zacząć?
Samorządy mają znaczne zasoby mieszkań socjalnych i tzw. komunalnych obciążonych zaszłościami historycznymi. Niskie czynsze nie pokrywające realnych kosztów utrzymania, statystycznie mieszkania są w złym stanie technicznym, mają też znaczny procent zaległości czynszowych. Obie strony relacji samorząd-najemca często prześcigają się w postawach roszczeniowych. W tym obszarze żadna rewolucja nie wydaje się możliwa. Samorządy muszą ewolucyjnie zmieniać zasady gospodarowania swoim zasobem, a w szczególności powinny rozwijać trzeci segment – tzw. mieszkań dla rozwoju.
Czym są mieszkania dla rozwoju? To mieszkania na wynajem, które z jednej strony samofinansują się, a z drugiej są w praktyce dostępne dla osób o przeciętnych dochodach. Czynsze w takich mieszkaniach mogą być nawet o 30-50% niższe niż w lokalach wynajmowanych przez osoby prywatne. Dlaczego aż tak bardzo? Ponieważ w miastach średniej wielkości mamy niską podaż mieszkań na wynajem i to właściciele z reguły dyktują ceny. Jednak zaletą mieszkań dla rozwoju jest nie tylko wysokość czynszu, ale też jasne i stabilne zasady najmu. Rosnące zasoby mieszkań dla rozwoju pomogą przełamać z jednej strony stereotyp mieszkania „komunalnego” jako przeznaczonego dla najbiedniejszych, a z drugiej – najmu jako tymczasowej formy realizacji potrzeb mieszkaniowych, która z czasem musi zostać zastąpiona zakupem na własność.
Mieszkania dla rozwoju nie generują deficytu w budżecie gminy, tym samym nie ograniczają zdolności inwestycyjnych gminy, mają wysoką jakość i budują trwałą więź pomiędzy lokalną wspólnotą i najemcą. Mieszkania dla rozwoju stymulują lokalny rynek deweloperski, kreują ład przestrzenny oraz budują siłę finansową gminy.
Potrafimy precyzyjnie policzyć „na głowę każdego nowego mieszkańca” korzyści gminy z tytułu wpływów z PIT, CIT, subwencji oświatowej, czy podatków od nieruchomości. Skala tych korzyści wielokrotnie przekracza ewentualną inwestycję samorządu w budowę mieszkań i jasno wskazuje na racjonalność ekonomiczną takiego przedsięwzięcia. Ale moim zdaniem, jeszcze ważniejsze dla rozwoju strategicznego gminy są korzyści nie do końca policzalne. Wykształceni i dynamiczni mieszkańcy (zarówno Ci, których udało się nam zatrzymać, jak i Ci, których skutecznie zaprosiliśmy do naszego miasta) są naturalnymi liderami lokalnych społeczności, zwiększają lokalny potencjał wiedzy, doświadczenia i kultury. W bezpośredni sposób zwiększa to potencjał gospodarczy małej ojczyznę, przyspiesza jej rozwój i polepsza warunki życia wszystkich jej mieszkańców.
